上海长宁区经济纠纷律师

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按揭**的房屋怎样退房？

由 发展商将应退购房款为两部分，其中属于买家首付款的部分直接退还给买家。属于买家向银行借款的部分，由买家与银行协商将剩余**本息（部分本金、利息此前 已按月归还）提前还给银行，视为买家已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房**管理办法》第30条之规定：“***人或出质人按合同规定偿还全部**后，***物或质物返还***人或出质人，借款合同终止”，从而接收还款，终止借款合同。 

实 际上，这种还款方法是一种理论上的做法，实践中很难这样操作，因为买家所购房屋已经向银行做***。如果买家拿到这笔钱后不还银行，银行只能行使***权， 拍卖或变卖已设定***的买家所购房屋。但此时房屋已不归买家所有，处分该房屋就损害了发展商的利益，发展商绝不会吃亏。所以，就只能由发展商将应退购房款 分为两部分，其中属于买家首付款的部分直接退还给买家。属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房**管理办法》第30条之规定：“***人或出质人按合同规定偿还全部**后，***物或质物返还***人或出质人，借款合同终止”，从而接收还款，终止借款合同。 我国担保法第52条之规定：“***权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，***权也消灭”，**合同终止后，***权即告消灭，当事人应办理相关解除***登记手续。 以按揭**购买房屋时，一般都会要求买家为其购房办理保险，保险受益人为**银行。解除售房合同势必牵涉到保险问题，由于保险法律关系是房屋买卖关系、借贷关系之外的又一**法律关系，所以保险问题有其自身特点。 

按照《中华人民共和国保险法》第14条规定：“除本法另有规定或保险合同另有约定外，保险合同成立后，投保人可以解除保险合同。”也就是说，如果买家签订的保险合同中没有不许退保的字样，买家在解除购房合同的同时，即可解除保险合同。     

 《中华人民共和国保险法》第38条规定：“保险责任开始前，投保人要求解除合同的，应当向保险人支付手续费，保险人应当退还保险费。保险责任开始后，投保 人要求解除合同的，保险人可以收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人”。所以，消费者可依据上述规定办理退保、退费手续。

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